Junior Suite Apartment - Denkmalschutz 90% Abschreibung - modernisierte 2-Zi. Whg., stilvoller Altbau, ruhige City-Lage 2

Objektbeschreibung

Der Kaufpreis für die Wohnung im gegenwärtigen, nicht renovierten Zustand beträgt 199.000 Euro.

Das Besondere ist, dass bei Renovierungskosten von ca. 50.000 Euro durch den Denkmalschutz erhebliche steuerliche Vorteile möglich sind.

Bei Eigennutzung ist es möglich, über einen Zeitraum von nur 10 Jahren 90% der Renovierungskosten steuerlich abzusetzen.

Bei Vermietung ist es möglich, über einen Zeitraum von nur 12 Jahren 100% der Renovierungskosten steuerlich geltend zu machen. Zusätzlich können ca. 85% des Kaufpreises über einen Zeitraum von 40 Jahren als AfA (Abschreibung für Abnutzung) von der Steuer abgezogen werden, jährlich 2,5%. Die Bruttorendite kann dann über 10% betragen.

Das prächtig geschmückte Mehrfamilienhaus wurde in den Jahren 1904-05 von Maurermeister H. Rüte als fünfgeschossiger Backsteinbau unter Kieler Dach für den Fuhrwerksbesitzer H. Rogge errichtet. Die Fassaden sind geschmückt mit reicher Gliederung mit teils figürlichen Jugendstilreliefs und das Treppenhaus ist reich ausgestattet.

Das Gebäude besteht aus 14 Eigentumswohnungen zwischen ca. 40 und 66 m² mit jeweils zwei bis drei Zimmern sowie einen zum Ausbau geeigneten Dachboden mit ca. 110 m² Fläche. Die Grundrissstruktur ist im Erdgeschoss als Zweispänner mit je gespiegelten Dreizimmerwohnungen angelegt, in den oberen Geschossen als Dreispänner mit Zweizimmerwohnungen.

Das Haus wurde um das Jahr 1905 erbaut und von den Eigentümern stets sorgfältig unterhalten. Es wird mit einer wartungsarmen, komfortablen Gaszentralheizung einschließlich Warmwasser versorgt.

Vorn ziert das Haus im Erdgeschoss eine in einem warmen Ton gehaltene gelbe Putzfassade mit farblich schön abgesetzten Rundbögen und geschmackvollen weiteren Elementen und Ornamenten aus der Jugendstilzeit. In den weiteren Stockwerken erfreut das Auge ein pflegeleichter Rotstein. Dieser ist kunstvoll gestaltet mit Rundbögen, Abstufungen, kleinen Zusatzelementen und gemütlichen Erkern. Die symmetrisch angelegte Backsteinfront erstreckt sich über verputzten und gebänderten Erdgeschossen mit je zwei Kastenerkern zwischen denen Balkone eingespannt sind. Die Fenster sowie die bauzeitliche Mitteleingangstür liegen unter Rundbögen, die Fenster der oberen Geschosse sind mit Segmentbögen abgeschlossen. In den Brüstungsfeldern erfreuen ornamentierte Putzfelder das Auge, überwiegend Relieftafeln mit floralen Motiven. Unter den Kastenerkern sind schwungvoll Weinlaubreliefs platziert.

Bemerkenswert sind die figürlichen Reliefs im vierten Obergeschoss, die groteske Szenen in spiegelbildlicher Wiederholung zeigen: Ein mythisches Wasserwesen umgeben von Pflanzen, Schlangen und Fröschen sowie Fischungeheuer, die sich um einen Pflanzenstamm winden. Die Fassade wurde in Zusammenarbeit mit dem Amt für Denkmalschutz zeitgenössisch aufwändig restauriert.

Die Rückfassade wurde 2023/24 mit einem neuen Wärmeverbundsystem energiesparend gedämmt.

Auch im Gebäude selbst befinden sich noch zahlreiche schöne Jugendstilelemente: im prächtig gestalteten Steintreppenhaus echter Stuck, quadratische Säulen, farblich geschmackvoll abstimmte Farbtöne, gegliederter Terrazzo, Kunststeintreppen, Lampen mit Schmiedekunst, gedrechselte Treppengeländer, Wohnungstüren mit aufwändigen Unterteilungen und Glas sowie hohe Zimmerdecken. Auch die hochwertige Hauseingangstür ist ein kleines Kunstwerk. Abgerundet wird das Treppenhaus durch eine Vorhalle mit Bogenstellung, Deckenstuck und beidseitigen Wandmalereien: je drei Rundbogenfelder mit romantisierenden Landschaftsmotiven in floraler und figürlicher Stuckreliefrahmung.

Diese wurden ebenfalls von qualifizierten Restaurateuren künstlerisch aufgefrischt.

Alle Wohnungen verfügen über Kellerräume und 12 Wohnungen über einen entspannten Freizeitbereich in Form von Balkonen bzw. Wintergärten mit Südwest-Sonne. Der gepflasterte ruhige Hofbereich mit einer zusätzlichen erhöhten Gartenfläche eignet sich zum gemütlichen Verweilen und kann noch mit weiteren Bepflanzungen begrünt werden.

Laut Denkmalschutzbeschreibung handelt es sich um ein „sehr gut überliefertes Mietwohnungshaus als Teil einer Baugruppe mit figürlich-ornamentaler Gestaltung des Jugendstils. Es dient als sehr anschauliches Beispiel für die Formen der Stadterweiterung Kiels nach Süden durch im Detail sehr anspruchsvolle vier- bis fünfgeschossige Mietwohnhäuser ab dem Beginn des 20. Jahrhunderts. Insbesondere die individuelle Stuckornamentik und das mit Wandmalerei und – reliefs ausgestattete Treppenhaus tritt im Kieler Miethausbau jener Zeit qualitativ hervor.

Die Zwei-Zimmer-Wohnung befindet sich im III. OG des Hauses, verteilt sich auf ca. 45 m² Wohnfläche und wurde soeben komplett in gehobenem Standard modernisiert. Sie verfügt über einen lichtdurchflutete Räume, einen hellen Wintergarten, hohe Decken, eine sehr kreative Raumaufteilung sowie restaurierte Innentüren. Die ursprünglichen Holzdielen wurden erhalten und konnten schön aufgearbeitet werden. Selbstverständlich wurde die Eigentumswohnung mit einer zeitgemäßen neuen Elektrik und entsprechend vielen Schaltern, Steckdosen und Anschlüssen für die heutige digitale Kommunikation ausgestattet. Das kompakte Duschbad mit hängendem WC, praktischer Handtuchhalterheizung und schönen Armaturen wurde neu errichtet. Es wurde mit zeitlosen Wand- und Bodenfliesen ausgestattet.

Die Wohnung eignet sich hervorragend für Studenten, Singles und Paare.

Lagebeschreibung

Das Mehrfamilienhaus liegt am östlichen Ende der Lutherstraße, nahe der Kreuzung zur Kirchhofallee unmittelbar gegenüber dem Nordzugang des Südfriedhofs, einer beliebten großen, grünen Oase mitten in der Stadt. Der Südfriedhof in Kiel wurde 1869 eröffnet und gilt als die erste vollständig als Parkfriedhof durchgestaltete Anlage in Deutschland. Er liegt etwa zwei Kilometer südwestlich der Altstadt zwischen dem Winterbeker Weg und der Saarbrückenstraße. Das Haus liegt sowohl in einer guten Mikro- als auch einer gefragten Makrolage. Es befindet sich in einer ruhigen Anliegerstraße ohne Durchgangsverkehr. Parkmöglichkeiten gibt es rundherum. Das Gebäude erhält von Südwesten viel Licht, da sich hinten genau gegenüber keine anderen höheren Häuser befinden. Der Bereich Lutherstraße/Südfriedhof ist bereits seit Jahrzehnten als Szeneviertel bekannt und beliebt bei Studenten, Künstlern, Kreativen, jungen Leuten und Restaurant-, Bar- und KneipenfreundInnen. In unmittelbarer Nähe des Mehrfamilienhauses stehen alle Versorgungseinrichtungen des täglichen Bedarfs wie Supermärkte, Ärzte etc. zur Verfügung. Die Kieler Innenstadt ist in wenigen Gehminuten zu erreichen. Ebenso sind der Citti-Park und zwei Möbelhäuser in der näheren Umgebung. Die Kieler Universität ist bequem mit dem Fahrrad erreichbar.

Grundriss

_{Der Grundriss der Wohnung rechts gehört zu der angebotenen Einheit.}